Steuerberater Muenchen
10 Tipps wie man Mieteinnahmen richtig versteuert
Steuerberater finden München? Die wenigsten Menschen suchen einen Steuerberater in Muenchen, weil sie sich für die Tiefen des Steuerrechts interessieren. Sondern weil sie Antworten auf konkrete Fragen suchen und zwar ebenso kompetent wie verständlich, persönlich und nicht von oben herab erklärt. Genau aus diesem Grund haben Steuerberater Muenchen Dr. Thomas Siegel und die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter seiner Steuerkanzlei München den Podcast Steuerschlau ins Leben gerufen. Darin werden aktuelle steuerliche Themen anhand konkreter Praxisbeispiele erklärt. Bester Steuerberater Muenchen? Vielleicht ist das der, der die Zusammenhänge am verständlichsten erklärt.
Steuerkanzlei München: Alles zu Vermietung und Verpachtung
Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Was auf den ersten Blick einfach erscheint, wirft in der Praxis zahlreiche steuerliche Fragen auf. Welche Einnahmen genau müssen versteuert werden? Welche Kosten können Vermieter steuerlich geltend machen? Und warum entscheidet häufig nicht das Abrechnungsjahr, sondern der tatsächliche Zahlungseingang über die steuerliche Zuordnung?
Genau diese Fragen stehen im Mittelpunkt einer Folge des Podcasts „Steuerschlau“. Darin werden die wichtigsten Grundlagen der Besteuerung von Vermietungseinkünften erläutert – von der Erfassung der Mieteinnahmen über Werbungskosten bis hin zu Abschreibungen, Leerstand und der Vermietung an Angehörige. Dieser Beitrag fast alle wichtigen Informationen zusammen
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Mieteinnahmen versteuern
Top Steuerberater München Tipp 1: Mehr als nur die Kaltmiete
Wer erstmals eine Immobilie vermietet, denkt zunächst an die vereinbarte Kaltmiete. Steuerlich betrachtet umfasst der Begriff der Einnahmen jedoch deutlich mehr. Denn grundsätzlich ist die Bruttomiete maßgeblich. Dazu gehören sowohl neben der Kaltmiete Miete auch die vom Mieter gezahlten Nebenkosten. Beide Bestandteile bilden gemeinsam die steuerpflichtigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
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Mieteinahmen versteuern
Top Steuerberater München Tipp 2: Das Zufluss-Abfluss-Prinzip
Ein wichtiges Thema ist das sogenannte Zufluss-Abfluss-Prinzip. Das bedeutet, dass nicht der Zeitraum, für den eine Zahlung bestimmt ist, über die steuerliche Zuordnung entscheidet, sondern grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem das Geld tatsächlich auf dem Konto eingeht – bzw. steuerlich relevante Kosten vom Konto abgehen. Damit schafft dieses Prinzip eine klare zeitliche Zuordnung. Das gilt auch bei den Nebenkostenabrechnungen: Nachzahlungen oder Erstattungen beziehen sich oftmals auf ein zurückliegendes Abrechnungsjahr. Steuerlich ist jedoch auch hier der tatsächliche Zahlungszeitpunkt maßgeblich, also das Kalenderjahr, in dem die Nachzahlung eingegangen bzw. das Guthaben erstattet wurde.
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Mieteinnahmen versteuern
Top Steuerberater Muenchen Tipp 3: Die 10-Tage Regel
Allerdings kennt das Zufluss-Abfluss-Prinzip wie die meisten steuerlichen Vorschriften Ausnahmen. Geht beispielsweise die Dezembermiete erst Anfang Januar ein, kann sie dennoch steuerlich dem Vorjahr zugeordnet werden. Entscheidend ist dabei der enge zeitliche Zusammenhang rund um den Jahreswechsel.
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Top Steuerberater Muenchen Tipp 4: Werbungskosten richtig ansetzen
Abgezogen von den Einnahmen bestimmen werden vor der Besteuerung die Werbungskosten, die anfallen, damit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erfolgen. Hier gibt es einen Unterschied zwischen Vermietung mit einer Hausverwaltung bzw. ohne Hausverwaltung.
Wenn eine Hausverwaltung beauftragt ist, ist einfach das monatliche Hausgeld als Werbungskosten anzusetzen, wobei die jährliche Hausgeldabrechnung berücksichtigt werden muss: eine Nachzahlung kommt zu zusätzlich zu den Werbungskosten, eine Erstattung zu den Einnahmen. Wichtig ist auch hier das Zufluss-Abfluss-Prinzip, also das Jahr der tatsächlichen Zahlung.
Wer seine Immobilie selbst verwaltet, muss die einzelnen Werbungskosten zusammenstellen. Dazu gehören Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Stromkosten, Wasser- und Abwassergebühren, Müllgebühren sowie weitere laufende Objektkosten. Entscheidend für eine Berücksichtigung als Werbungskosten ist es, dass die Aufwendungen in unmittelbarem Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen.
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Top Steuerberater Muenchen Tipp 5: Weitere Werbungskosten
Finanzierungskosten
Wer einen Kredit für den Erwerb der vermieteten Immobilie aufgenommen hat, kann den Zinsaufwand dafür als Werbungskosten geltend machen, allerdings – wichtig – nicht die Tilgung! DIe Banken stellen beide Beträge in der jährlichen Abrechnung dar.
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Fahrtkosten
Häufig werden von Vermietern Fahrtkosten zu ihren Mietobjekten vergessen, etwa zu Wohnungsbesichtigungen, Übergaben, Handwerkerterminen, etc. Alle iese Fahrten sind grundsätzlich steuerlich zu berücksichtigen, und zwar mit derzeit (2026) 30 Cent pro gefahrenem Kilometer für die Hin- und die Rückfahrt. Größere Entfernungen zwischen Wohnort und Mietobjekt können leicht zu erheblichen Werbungskosten führen.
Steuerberaterkosten
Auch die Kosten für die Erstellung der Steuererklärung, soweit sie unmittelbar mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zusammenhängen, können ebenfalls als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu gehört für private Vermieter auch die auf der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer.
Instandhaltungskosten
Wenn größere Renovierungsmaßnahmen anfallen, können diese ebenfalls sofort als Werbungskosten berücksichtigt werden, wobei es hier sinnvoll sein kann, diese nicht vollständig in einem Kalenderjahr geltend zu machen, sondern auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Dadurch kann sich der steuerliche Vorteil gleichmäßiger auf mehrere Jahre verteilen.
Mieteinnahmen versteuern
Top Steuerberater Muenchen Tipp 6: Anschaffungskosten richtig ermitteln
Während die laufenden Werbungskosten unmittelbar berücksichtigt werden können, gilt für den Erwerb einer Immobilie der Grundsatz, dass die Kosten der Anschaffung selbst über viele Jahre abgeschrieben, also aufgeteilt werden müssen. Dazu gehören insbespndere der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten sowie ggf. weitere Anschaffungsnebenkosten. Wichtig ist, dass die Kosten, die für die Beantragungung bzw. den Abschluss eines Kreditvertrags anfallen, keine Anschaffungskosten darstellen. Das gilt u.a. auch für die Kosten der Bestellung einer Grundschuld. Diese Finanzierungsnebenkosten können, wenn sie nicht zu den Anschaffungskosten zählen, unmittelbar im entsprechenden Jahr als Werbungskosten berücksichtigt werden.
Für die Abschreibung der Anschaffungskosten ist es wichtig, dass das Gebäude und das Grundstück getrennt betrachtet werden, denn abschreibungsfähig ist allein das Gebäude. Schließlich verliert nur es mit der Zeit an Wert, nicht das Grundstück. Der Anteil des Kaufpreises, der auf den Grund und Boden entfällt, ist dauerhaft von steuerlicher Abschreibung ausgeschlossen. Für die Ermittlung des Gebäudeanteils gibt es ein Berechnungstool der Finanzverwaltung, wobei diese Berechnung nicht übernommen werden muss, wenn es sachliche Gründe für eine andere Aufteilung gibt.
Hier finden Sie eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums.
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Top Steuerberater München Tipp 7: Die lineare Abschreibung
Stehen die Anschaffungskosten fest, beginnt die eigentliche Gebäudeabschreibung. Je nach Bau- beziehungsweise Anschaffungszeitpunkt beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent oder 3 Prozent pro Jahr. DIeser Betrag kann dann Jahr für Jahr steuermindernd angesetzt werden. Für Mietwohnungsneubauten gibt es zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz. Sie ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine weitere Abschreibung von 5 Prozent jährlich.
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Top Steuerberater Muenchen Tipp 8: Teilweise Eigennutzung
Wenn Eigentümer einen Teil der vermieteten Immobilie selbst nutzen, müssen alle Werbungskosten nach einem nachvollziehbaren Schlüssel aufgeteilt werden, etwa nach der Wohnfläche oder nach der Anzahl der Tage im Jahr, an denen die Wohnung selbst genutzt bzw. vermietet ist. Anders verhält es sich bei Kosten, die eindeutig zu 100% der Vermietung zugeordnet werden können.
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Top Steuerberater München Tipp 9: Was tun bei Leerstand?
Leerstand führt nicht automatisch zum Verlust des Werbungskostenabzugs. Entscheidend ist die Vermietungsabsicht. Solange aktiv ein neuer Mieter gesucht wird, ist diese glaubhaft und Werbungskosten können weiterhin berücksichtigt werden. Anders verhält es sich, wenn die Immobilie künftig nicht mehr vermietet, sondern beispielsweise verkauft werden soll. Dann entfällt die Vermietungsabsicht mit entsprechenden steuerlichen Folgen.
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Mieteinnahmen versteuern
Top Steuerberater Muenchen Tipp 10: An Angehörige vermieten?
Grundsätzlich ist auch eine Vermietung an Angehörige steuerlich möglich. Damit der vollständige Werbungskostenabzug erhalten bleibt, muss allerdings die vereinbarte Warmmiete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Warmmiete betragen. Falls sie darunter liegt, können Werbungskosten nur anteilig berücksichtigt werden.
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